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宅建業者ではないものが反復継続して取引した時の注意点

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複数物件売却を行った際は違法かということついての見解

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宅建免許を持たずに複数物件を売却するのは違法? 国土交通省に直撃した結果 | 楽待不動産投資新聞

国土交通省のガイドラインにはこうある。

第2条第2号関係

1「宅地建物取引業」について

(1) 本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。

(2) 判断基準

② 取引の目的 利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

(注)特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。

⑤ 取引の反復継続性 反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。

(注)反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。また、1回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。


口実が大事であって、明確な基準は無い。

要は曖昧ということだ。

業界にいて思うのは宅建業の免許を持たないものが、宅建業者のように反復継続して売買を繰り返していることもしばしば見られる。

だからといって、反復継続して取引をする者から購入しても危険ということでもない・・・。

ただ、何かあった時には無責任な相手よりはマシというところではあるので、一応ざっと書いておきます。

宅建免許を持たない個人または法人から物件を購入するリスク

  • 宅建業者ではないものから物件を購入する場合、多少のリスクがある。

  • なぜなら、宅建業者は素人に物件を売却する際に一定の制約と責任を追う。

  • 宅建業者から物件を購入した場合、その一定の制約等で保護されることが多々ある。

  • しかし宅建業者ではないものから購入したものに瑕疵があっても、「素人VS素人」の場合、いきなり裁判でないと会話が付かないことがある。

※勿論、相手が宅建業者の場合でも裁判でなければ会話にならないこともある。

そういったリスクを回避する為には

  • 宅建業者ではないものから持ちかけられた良さそうな物件は注意すること。

  • 売主が宅建業者ではない場合、売却理由などを聞くこと。

  • 信頼出来る不動産会社等に物件を確認して貰うこと。

  • 責任取れそうに無い、もしくは誠意が無いかもしれない、と感じる相手には仲介の依頼や相談はしてはいけない。

などなど・・・。

まとめ

現状では、反復継続して取引を行うこと物を国土交通省や知事が宅建業免許の有無は確認していないため、グレーな活動を行っているものは多々いる。

ただでさえ、不動産のリスクの中で、ババ(粗悪品)を引く可能性そのものがリスクの大半を占める為、怪しい相手から持ちかけられた話は必ず信頼出来る人や専門家から後押しが無いと購入しないくらいの心構えを作っておくことをススメる。


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