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車離れで駐車場経営はリスク!?知らない人は損する前に読むべし。

私が考える車離れが駐車場オーナーをおびやかすことを今回は伝えたいと思います。

駐車場経営に興味があって知識はない方、ご一読ください。

車離れの原因として人口や所得、公共機関の充実など色々ありますが、個人的には車離れをより加速させているのはカーシェアリングやレンタルなどの普及だと思っていますが、車離れがすすむ一方で都心部は駐車場が不足しているエリアもあります。

都心部の駐車場の今

都心部では平面駐車場がどんどん無くなって、その代わりにビルが建っています。

平面駐車場というのは、平面のまま利用できる駐車場で機械式ではない空き地を取り合えず収益化するときに、コストも対してかからずすぐに始めることもやめることもし易いというのもあって、手っ取り早いんでしょう。放置するよりはマシという超無難な運用方法ともいえます。

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カーシェアリングやレンタルが普及したとしても、その車を停める場所も必要ですから、企業や住民の車のニーズが強いエリアでは平面駐車場がなくなることでクルマ離れの影響を受けにくいということになります。

じゃあ、好立地の平面駐車場ならいいじゃん!という話になりそうですが、そう単純でもありません。

平面駐車場は賃貸業としての旨味が少ない。

平面駐車場は収益化という点に関しては弱く、更地だと税金もグッと高くなります。住宅を建てると安くなると考えた方がよいかもしれません。

アパート経営しか知らない方は、更地を所有したら「こんなに高いのか」と思うことでしょう。

また、融資を使って駐車場経営を行いたい場合、一般的に駐車場経営に対しての融資というのは短期間になります。

コストがあまりかからない点や収益性が安定しているのは魅力的ですが、ただでさえ利回りが低めの駐車場経営で返済年数が短く、税金も高いとなれば下手したら赤字経営です。

みなさん大好きな減価償却も土地にはありませんからね。

ということで、節税もできて収益力アップも兼ねてビルを建てるのは自然といえば自然の流れです。

それなら誰が駐車場経営するのかって話ですが、大半は古くからその土地の所有者である地主です。

ローンなどもありませんから、無理してビルを建てなくても土地を持っているだけでお小遣い程度~大金が入ってくるしくみです。

ごく一部には安く土地を購入して上手く回している方もいるでしょうが、滅多にお目にかかれませんので、「建物修繕コストがかからないから良いですよ!」という営業マンがいたらそっとフェードアウトしましょう。

お分かりかと思いますが、平面駐車場オーナーは今回でいうマイナスになるリスクは極めて低いです。「そんなに儲からないし上手い話しは中々ないよ」ということなので、慎重にいきましょう。

一方で機械式駐車場オーナーはハイリスク

平面駐車場はお伝えした通りですが、100歩譲って「儲からなくても返済さえできれば将来土地が手に入るからいいよ」と思う方は全然問題ありません。

一方で最もリスクが高いのは機械式の駐車場になります。機械式にも色々ありますが、車を駐車したあとコンベアみたいに動くタイプであればなんでも該当します。

こんなやつです。

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これは2~3段式の昇降型の機械式駐車場のようです。中途半端な都心にあるこんな機械式駐車場が経験上、危険な気がします。都心部は大抵タワーパーキングですからね。

機械式駐車場は想像以上にコストがかかる!

知っている人はこの記事を読んでいないと思って書いていますが、コンベアーで車を運ぶ感じのタワー式の駐車場などのメンテナンス費用は高いです。

希望や種類によって金額は全然違うので、具体的な金額明記は控えさせてもらいます。

コストが高い中でも利益をしっかり出せるタイプは、都心にあるものだけです。都心に無くとも駐車場が高ければOKですが、結局同じことだと思います。

理由は単純ですが、原則的に機械式駐車場のコストは都心であろうが田舎であろうが同じメンテナンスコストがかかってきます。

例えば100台分停めれるタワーパーキングがあったときに、1台あたり月2万円で貸し出せるとMAXで月200万円入ります。

一方で、月1万しか取れないエリアに同じタワーパーキングがあったとしてもMAXで月100万円にしかなりません。

ましてや月1万円しかとれないエリアが仮にクルマ離れの影響をダイレクトにうける駐車場不足ではないエリアだったとしたら、メンテナンス費用すら捻出出来なくなってしまいます。

なのでよほどの理由がない限りは機械式の駐車場には手は出さない方が良いのです。

それでも機械式駐車場を設置するケースがありますが、それはアパートやビルを建築する際です。

建築する場合には、条例によって駐車場設置の規定台数を満たす必要があったりします。

このケースの物件も複数管理して感じるのは、駐車場代が安いエリアでは満車でもトントンになってしまうということです。

こういうエリアではあくまでも賃貸物件入居付けのための付加価値として存在していると割り切る必要があります。

割り切るというのは、機械式駐車場以外で収益性が合格なのかを判断するということです。

この際に注意することは、今は満車に出来たとしてもクルマ離れが加速する中で契約台数が現象すると赤字を補填しなければいけません。

機械式駐車場の種類によっては、条例を無視して駐車場の稼働とメンテナンスをやめてしまって使える台数も少なくして平面駐車場のように使うことも出来なくないですが、何とも複雑です。

例外=儲かる駐車場経営とは

パーキング事業で収益を上げている良い企業例として、トラストHLDSを挙げたいと思います。 この会社は、大規模な立体駐車場経営で有名です。(私の中では) 立体駐車場は、一度作ってしまえば継続的なコストが低く台数もかなり停めれますので、元々の終始計算に間違いがなければ上手くいくことでしょう。 仕組みは忘れましたが、たしか1口50万円から始めることの出来る駐車場経営なども売りにしていたと思います。

まとめ

  • 割安で平面駐車場ならつぶしがきくので即買うべき

  • 機械式駐車場はアパートやビル付帯でないかぎり手を出さないほうが良い

  • 立体駐車場は立地が良ければ当面は問題ないだろう

結局ケースバイケースという結論になってしまいますが、何があっても総崩れしない為には、投資の種類が偏らないようにしっかりポートフォリを組みましょう。